物业谋划考核指标一般划分为两部门举行考核，一是硬指标：重点考核物业费当年应收指标的完成率，物业治理费是物业主营收入，影响到物业的盈亏。二是综合治理指标：它是影响物业收费率的外在因素，如：维修实时率、服务满足率等。现在：行业上物业治理费收费率呈下降趋势，主要体现在业主的消费意识、维权意识的提高。（业主花钱购置商品，物业公司提供的商品就是服务）所以决议硬指标完成的前提保障是：“提高业主满足率、淘汰投诉率”。

找到了事情重点，就要再找影响收费率的各项因素，可以说：物业各个部门、每一位员工的不规范服务，都是潜在的影响业主欠费的因素。因为你的不规范服务，造成业主投诉以至欠费。如：保安服务、保洁服务、工程维修服务、园区绿化、客服接待服务等服务质量问题，下面就收费问题与大家举行探讨：一、 为什么收费员之间存在较大的收费差距？是能力问题吗？原因分析：1、 对所统领服务区域的业主情况不相识，业主经常对你说：收费时你泛起了，不收费时需要你资助时看不到你。

楼长没有与业主建设情感联系，没有实时解决业主的投诉或者看到你为业主服务的其他行为，可以说你存在的价值不高，一句话定位：不称职。2、 要学会推销自己，取得业主对你的信任。如：经常回访业主，回访可以使用的条件许多，业主投诉回访、业主报修回访，总之要在收费之前让你辖区的业主知道你，社区民警挂牌时有句话叫有难题找民警，换成物业叫有难题找物业公司，有难题找楼长。举例说明：2005年4月今典物业中心招聘一名楼宇治理员，入职培训要求：该员工不要急于入户收费，第一步：先相识8号楼住户档案及相关资料，重点是业主投诉内容及历史遗留问题。

第二步：逐户回访业主，向业主推销你自己，让业主熟悉你，给她的适应情况时间15天—20天。第三步：收费开始，先收取单元产权物业费，其次再收小我私家用度。注意事项：投诉户及历史遗留问题户先不要催缴用度，要经常回访业主并努力地解决问题。

我把上述步骤叫做：播种，秋天是收获的季节。2005年12月该员工在10个楼长中，第三个超额完成本楼收费考核指标。该员工的日常体现：（1）业主有问题、有投诉会经常找到她，由该员工再向部门司理汇报并实时解决问题。

（2）该员工事情比力踏实、责任心强。（3）经常回访业主，有问题实时上报。个体楼长体现：在职期间责任心不强，不能经常回访业主，业主电话投诉时,不知本楼楼长是谁。

该楼长在中心季度考核时，收费指标倒数第一，被末位淘汰。3、 要经常巡楼，检查公共设施，有质量问题实时报修，不要等到业主报修，制止造成业主投诉。

二、 收费前的准备事情？1. 按业主交费期限，按月举行收费统计。2. 提前一个月填写《交费通知单》。3. 整理前期业主投诉内容及欠费原因。

（1） 关注那些已经整改了，那些还需要进一步整改、完善的。（2） 针对欠费原因，如欠费理由建立，你如何解决。如果欠费理由不建立，你要明确物业的看法，见告业主。

三、 收费事情法式：1. 提前一个月每月1日-10日发放《交费通知单》，（如果业主入住时间较为统一，要一次填写好《交费通知单》，别有漏填的，同时张贴收费通知并举行上门或电话催缴。2. 每月统计一次业主欠费明细及欠费原因等情况上报公司。3. 对欠费凌驾交费期限的，填写《欠费通知单》送交业主手中并签字确认。如果业主拒绝签字，要将《欠费通知单》张贴在业主门户上，并举行照相存档，做好记载。

4. 业主仍拒不交费的填写《状师函》送交业主手中并签字确认。如果业主拒绝签字，要将《状师函》张贴在业主门户上，并举行照相存档，做好记载。四、 业主常见的欠费原因与体现形式？1. 恶意欠费：体现为（1）拒绝收费员入户收费（2）拒绝电话催缴（3）谈什么都可以，就是别谈收费问题。

注意：要做好每次催缴记载，保留原始依据。2. 物业服务不到位：体现为收费时提出物业服务不达标等诸多问题如：卫生不及格，保安服务不到位、电梯故障、供暖不热等欠费理由。正确认识业主投诉，投诉是业主监视物业服务行为的一种体现，有利于物业服务事情的越发完善。

3. 开发商遗留问题：体现为不解决问题免谈物业费等欠费理由。（1） 能解决的问题，要实时给予解决，并生存有业主签字认可的解决方案，以备业主欠费时的起诉依据。

（2） 详细记载每次的谈话记载。五、 催缴物业费时的注意事项？1. 未经请示你的上级同意，不得答应业主任何事情。（口头及书面答应）2. 如果涉及到赔偿问题，不轻易给业主留下书面文字质料。

（业主可以写书面质料，转交相关责任部门解决）3. 电话联系业主时，以业主利便的时间约定上门造访时间。如：业主下班后晚上18：00-20：30分之前或周六日业主休息时间。4. 熟知物业治理费的各项收费项目、收费尺度、收费依据。

（政府相关文件）5. 物业各项服务尺度，服务内容及事前统计的业主投诉内容，要统一谜底，统一口径。6. 见告业主可选择的交费方式，交费时约定好交费时间，专人接待。7. 造访业主时，对提出的问题或投诉要认真做好记载，整理后上报公司，能解决的问题要在最短的时间内实时解决。

不能解决的问题或短期不能解决的问题要派专人举行跟办，不能石沉大海，做到首问卖力制。8. 当业主要求你答应时，可以对业主答应说：我会继续跟办这件事情的，会给您一个满足的回复或者回复说我会将事情转告向导的。六、 业主缴纳物业治理费的增值服务1. 送家庭产业保险：家安险保费20元/份，保险金额：2.9万元、家损险70元/份，保险金额：8.4万元2. 保险责任：综合险责任：室内产业及室内装潢（1万元/6万元）、盗抢保险：。

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